บ้านใหม่ทำใจอีกแล้ว

ดอกเบี้ยขาขึ้น-น้ำมันพุ่ง กระทบสินเชื่อบ้าน

https://www.google.co.th/images

                  ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์อาจจะชะลอในอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาสูง แต่บ้านหรือคอนโดมิเนียมราคาระดับกลางยังพอไปได้ ตามความต้องการที่แท้จริงที่ยังคงมีอยู่ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในช่วงขาขึ้นก็ตาม

                   ธนาคารยังเชื่อว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารจะสามารถขยายตัวได้ โดยเฉพาะโครงการใกล้แนวรถไฟฟ้าที่ระดับราคา 9 แสนถึง 2 ล้านบาท ที่ธนาคารยังปล่อยกู้ในโครงการดังกล่าว ทั้งสินเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อย แต่แนวโน้มในขณะนี้ความต้องการเริ่มหันมาสู่ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยวที่อยู่ในชุมชนมากขึ้น

                   ในช่วง 2 เดือนแรกของปี สินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารยังต่ำกว่าเป้าหมายประมาณ 6-7% โดยปล่อยสินเชื่อไปประมาณ 6-7 พันล้านบาท ซึ่งถือเป็นระดับที่รับได้หากเทียบกับภาพรวมตลาดที่ธนาคารคาดว่าจะชะลอตัวลงจากปีที่ผ่านมา โดยในปีที่ผ่านมาคาดว่าสินเชื่อบ้านทั้งระบบจะเติบโตได้ประมาณ 11-13% แต่ในปีนี้คาดว่าจะขยายตัวเหลือ 7.5-8.5% ในส่วนของธนาคารในปีก่อนขยายตัวได้สูงกว่าตลาดถึง 26% แต่ในปีนี้เป้าหมายสินเชื่อจะต้องหดตัวลงแน่นอน

                   "ในปีนี้ตลาดปรับตัวเพราะผู้บริโภครอดูสถานการณ์เศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ย เพราะไม่แน่ใจว่าอัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นมากแค่ไหนและจะมีปัญหาการผ่อนในอนาคตหรือไม่ จึงส่งผลให้การซื้อขายหดตัวลง ซึ่งบางแห่งยอดขายหดตัวแล้วถึง 50%"

                   นอกจากปัจจัยด้านอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้นแล้วปัจจัยเสี่ยงสำหรับการขยายสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังมาจาก แนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นตามแนวโน้มราคาน้ำมันทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น โดยในปีที่ผ่านมาราคาบ้านปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 5% แต่ในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมาของปีนี้ ราคาบ้านได้ปรับเพิ่มขึ้นไปแล้วประมาณ 2% จากต้นทุนที่สูงขึ้น รวมถึงปัจจัยทางด้านการเมืองที่หวังว่าหากมีการเลือกตั้งได้ด้วยดีก็ไม่น่าจะมีอะไรมากระทบภาคธุรกิจและเศรษฐกิจโดยรวมก็น่าจะปรับตัวดีขึ้น

                  "แม้ว่าลูกค้าจะกลัวเรื่องอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น แต่หากพิจารณาอัตราดอกเบี้ยในตลาดขณะนี้ถือว่ายังอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งการกู้เงินในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ สิ่งที่ลูกค้าจะได้คือ ค่างวดจะอยู่ในระดับต่ำ และแม้ว่าผู้กู้จะมีฐานรายได้ไม่สูงนักก็ยังกู้ได้ โดยอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น 1% ค่างวดจะเพิ่มขึ้น 7% เช่นค่างวดที่เคยอยู่ที่ 10,000 บาทต่อเดือน เมื่อดอกเบี้ยขึ้น ธนาคารพาณิชย์จะคำนวณค่างวดเพิ่มเป็น 10,700 บาทสำหรับลูกค้าใหม่ ดังนั้นลูกค้าที่มีรายได้เพียงพอและมีฐานะมั่นคงควรกู้ในช่วงเวลานี้"

                    ทั้งนี้ในการกำหนดค่างวดธนาคารจะคิดค่างวดตลอดช่วง 30 ปี หากดอกเบี้ยจะขึ้นหรือลงก็ไม่ต้องเป็นห่วง แต่ลูกค้าจะห่วงว่าเงินค่างวดที่จ่ายไปจะพอจ่ายดอกเบี้ยหรือเปล่า ซึ่งเหตุการณ์ดังกล่าวจะเกิดขึ้นต่อเมื่ออัตราดอกเบี้ยขึ้นไปที่ระดับ 12-13% ค่างวดจึงอาจไม่พอจ่ายดอกเบี้ย

    https://www.google.co.th/images

       ดอกเบี้ยจริงปีนี้ขึ้น 1%

             ธนาคารประเมินว่าดอกเบี้ยในปีนี้จะปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 1% และปี 2555 จะปรับขึ้นอีก 1% และจะเข้าสู่ช่วงขาลงในปี 2556 ดังนั้นดอกเบี้ยเงินกู้ก็ยังอยู่ที่ระดับ 7-8% จึงไม่น่ากังวลว่าจะเกิดเหตุการณ์ดังกล่าว ขณะเดียวกันด้วยแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นเช่นนี้ลูกค้าควรหาดอกเบี้ยคงที่ประมาณ 2-3 ปี เพื่อไปถึงดอกเบี้ยช่วงขาลง ค่อยเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัว

                    สำหรับมาตรการกำหนดวงเงินสินเชื่อต่อหลักประกันนั้น ไม่น่าจะมีผลกับการขยายสินเชื่อมากนัก เนื่องจากปัจจุบันลูกค้าที่ซื้อคอนโดมิเนียมจะมีการผ่อนดาวน์กับผู้ประกอบการอยู่แล้ว ซึ่งก็จะเป็นเงินดาวน์ที่เพียงพอ

                    ทั้งนี้ ธนาคารไม่มีแนวคิดในเรื่องของการหลีกเลี่ยงเกณฑ์ดังกล่าวด้วยการปล่อยกู้สินเชื่อบุคคลให้ลูกค้าเพิ่มเติมจากสินเชื่อบ้านเพื่อให้ลูกค้าได้วงเงินเกิน 100% ของราคาบ้านนั้น ขอยืนยันว่าการปล่อยกู้ดังกล่าวมีมานานแล้วตั้งแต่ก่อนธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกเกณฑ์กำหนดวงเงินสินเชื่อ และวิธีพิจารณาสินเชื่อบ้านและสินเชื่อบุคคลด้วยความเสี่ยงก็ต่างกันอยู่แล้ว

        แบงก์แลนด์ฯ เก็งกำไรลด

              แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นทำให้ลูกค้ามีความยับยั้งชั่งใจมากขึ้นในการซื้อบ้านใหม่ และการซื้อเพื่อเก็งกำไรเหมือนในอดีตมีแนวโน้มลดลง ส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่จริงมากกว่า

             ในช่วงต้นปีที่ผ่านมาสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารขยายตัวได้ดี เนื่องจากเป็นสินเชื่อที่ต่อเนื่องกับการปล่อยกู้สินเชื่อโครงการอสังหาฯ ที่ธนาคารปล่อยกู้ก่อสร้างโครงการไปเมื่อปี 2552-2553 เริ่มแล้วเสร็จและส่งมอบให้ลูกค้าได้แล้ว ธนาคารจึงมีสินเชื่อรายย่อยเพิ่มขึ้นได้มากในปีนี้

               ส่วนปัจจัยในเรื่องดอกเบี้ยนั้น ถือว่าไม่เป็นอุปสรรคต่อการปล่อยกู้ของธนาคาร เนื่องจากลูกค้าที่มีความต้องการสินเชื่อก็จะตัดสินใจขอสินเชื่อตามแผนที่คิดไว้ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ยังมีความต้องการอยู่ต่อเนื่อง

                 สำหรับมาตรการในเรื่องการจำกัดวงเงินสินเชื่อต่อหลักประกันนั้นแทบไม่กระทบกับธนาคารเนื่องจากฐานลูกค้ารายย่อยของธนาคารเป็นข้าราชการและรัฐวิสาหกิจ ซึ่งไม่เข้าเกณฑ์ดังกล่าว ธนาคารสามารถปล่อยกู้ได้ 100% มูลค่าหลักประกัน โดยในปีนี้ธนาคารตั้งเป้าหมายสินเชื่อรายย่อยไว้ 6 หมื่นล้านบาท จากปัจจุบันธนาคารมีพอร์ตสินเชื่อรายย่อยประมาณ 3 แสนล้านบาท และมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยประมาณ 1.75 แสนล้านบาท

                 ถึงกรณีที่ธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมให้กับลูกค้าสินเชื่อบ้านจนเต็มมูลค่าหลักประกันนั้นไม่ถือเป็นการหลีกเลี่ยงเกณฑ์การกำหนดวงเงินมูลค่าต่อหลักประกันของ ธปท. เนื่องจากเป็นสัญญาคนละตัวและการปล่อยสินเชื่อบุคคลให้กับลูกค้านั้นธนาคารพาณิชย์ก็ดำเนินการตามเกณฑ์ของ ธปท.ทั้งในเรื่องดอกเบี้ยและเกณฑ์การจำกัดวงเงินต่อรายได้ไว้ไม่เกิน 5 เท่า จึงไม่น่าจะถือว่าขัดต่อเกณฑ์ของ ธปท.

          ที่มาของข่าว
              https://money.impaqmsn.com/content.aspx 
              https://introthai.cappelendamm.no

          เนื้อหาสาระ  การคำนวณดอกเบี้ยบ้าน

                   จำนวนดอกเบี้ย = จำนวนต้นเงินกู้คงเหลือ x % ดอกเบี้ย x จำนวนวันที่คิดดอกเบี้ยในรอบนั้น / จำนวนวันใน 1 ปี
                  เช่น สมมุติ คุณเคอร์ฟิว มียอดต้นเงินกู้ คงเหลือ 4,439,578.56 บาท อัตราดอกเบี้ย 6% วันสุดท้ายที่จ่ายค่าเงินกู้ คือวันที่ 8 ม.ค. 52 และจะจ่ายเงินกู้อีกทีวีนที่ 11 ก.พ. 52 
                   จากตัวอย่าง คุณเคอร์ฟิว ก็จะรู้ว่าอีก 34 วัน ธนาคารถึงจะเก็บเงินอีกรอบ
                ดังนั้นแทนค่าในสูตร
            จำนวนดอกเบี้ย = 4,439,578.56 x 0.06 x 34 / 365
                                   = 24,812.98702
                                   = 24,812.99
   ดังนั้นต้นเงินกู้รับชำระ = 28,600 - 24,812.99
                                   = 3,787.01

       ขอบคุณ : casper_ko  - [ 13 ก.พ. 52 12:09:39 ]

        คำนวณหาอัตราผ่อนชำระต่อเดือน 
   และรายได้ขั้นต่ำ     https://www.scb.co.th/th/pnb/pnb_loan_calculate.shtml

 
ที่มา : https://www.sahavicha.com/?name=knowledge&file=readknowledge&id=3553