1. หน้าหลัก
  2. บ้านและการตกแต่งบ้าน

กฎหมายต้องรู้ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน กันไว้ก่อนดีกว่าปวดหัวแก้ปัญหาภายหลัง

970 ผู้ชม

กฎหมายซื้อบ้าน ซื้อบ้าน พรบ.ที่ดิน กฎหมาย

ในการซื้อบ้านสักหลัง ผู้ซื้อจำเป็นต้องมีข้อมูลและความเข้าใจข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อป้องกันปัญหา


การซื้อที่อยู่อาศัยมีปัจจัยหลายประการที่ผู้บริโภคจะพิจารณาไม่ว่าจะเป็นทำเล พื้นที่ใช้สอย การออกแบบรวมไปถึงความคุ้มค่าด้านราคา และยังมีปัจจัยสำคัญอีกเรื่องหนึ่งที่หลายคนอาจมองข้ามไป คือข้อกฎหมาย โดยเฉพาะในส่วนที่เกี่ยวกับการควบคุมดูแลการก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมโดยตรง ซึ่งถือเป็นเรื่องสำคัญที่ต้องศึกษาและตรวจสอบความถูกต้องให้แน่ใจก่อนตัดสินใจซื้อ เพื่อรักษาผลประโยชน์ของตนเองและป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง

ในการซื้อบ้านสักหลัง ผู้ซื้อจำเป็นต้องมีข้อมูลและความเข้าใจข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจตามมาภายหลัง โดยกฎหมายหลัก ๆ ที่น่าสนใจจะมี “พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน หรือกฎหมายจัดสรร” เพื่อควบคุมและจำกัดสิทธิของการจัดสรรที่ดินประเภทต่าง ๆ โดยมีประเด็นที่น่าสนใจเกี่ยวกับสาธารณูปโภคตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (ปว.286) มีใจความสำคัญว่า “สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไป ที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้”

ภายหลังมีการแก้ไขปรับปรุงตราพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ออกใช้บังคับแทน โดยมีใจความสำคัญเดิมที่ยังคงกำหนดให้สาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นในโครงการจัดสรรต้องคงสภาพเดิมตลอดไป ซึ่งประเด็นนี้โครงการอสังหาฯ ส่วนใหญ่จะไม่ได้แจ้งผู้ซื้อถึงความเป็นมาของที่ดินว่าเคยเป็นที่ดินจัดสรรเก่าตามกฎหมายที่ไม่สามารถนำมาใช้เชิงพาณิชย์หรือไม่ ดังนั้นก่อนที่จะซื้อบ้านจัดสรร ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบหาข้อมูลกับสำนักงานที่ดินในท้องที่นั้น ๆ ก่อน ว่าที่ดินในโครงการดังกล่าวทำถูกกฎหมายจัดสรรหรือไม่ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง

นอกจากนี้ยังมี “พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร” ที่ผู้ซื้อแม้จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านนั้นโดยตรง แต่การต่อเติมเพิ่มนั้นจะต้องดำเนินการภายใต้กฎหมายควบคุมการก่อสร้างและดัดแปลงอาคาร โดยหลัก ๆ แล้วเจ้าของบ้านไม่สามารถต่อเติมบ้านจนเต็มพื้นที่ได้ เนื่องจากกฎหมายได้กำหนดระยะร่นและที่เว้นว่างสำหรับอาคารและเขตที่ดินไว้ ซึ่งเจ้าของบ้านจะต้องทำเรื่องขออนุญาตกับเจ้าพนักงานขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก่อน พร้อมแนบแบบแปลนที่ได้รับการรับรองจากสถาปนิกและวิศวกรผู้ควบคุมการก่อสร้างมาประกอบ นอกจากนี้การต่อเติมหรือขยายรั้วโครงการโดยไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของโครงการ ยังถือว่าผิดกฎหมาย เนื่องจากรั้วโครงการสร้างขึ้นมากำหนดขอบเขตแยกระหว่างพื้นที่ส่วนตัวของบ้านและพื้นที่ของโครงการ จึงถือเป็นทรัพย์สินส่วนกลางและกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโครงการโดยตรงเช่นกัน

กฎหมายต้องรู้ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน กันไว้ก่อนดีกว่าปวดหัวแก้ปัญหาภายหลัง

อยากเป็นเจ้าของคอนโดฯ ควรศึกษากฎหมายอะไรบ้าง

คอนโดมิเนียมเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมทั้งในกลุ่มผู้บริโภคที่เพิ่งมีบ้านหลังแรกหรือนักลงทุน มีโครงการใหม่ ๆ ออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ที่เปิดให้จองห้องก่อนที่จะมีการก่อสร้างเกิดขึ้นจริง ถือเป็นช่วงโอกาสทองที่ผู้บริโภคจะได้จองห้องที่มีราคาถูก โปรโมชั่นที่คุ้มค่า และยังเลือกตำแหน่งห้องได้มากกว่า อย่างไรก็ตามการจองจากกระดาษมีความเสี่ยงกว่าการซื้อโครงการที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว เพราะอาจเกิดเหตุไม่คาดคิดที่ทำให้การก่อสร้างถูกระงับหรือต้องเลื่อนเวลาส่งมอบออกไป ก่อนตัดสินใจจองหรือซื้อคอนโดฯ ผู้บริโภคจึงควรศึกษาว่าโครงการนั้น ๆ ปฏิบัติตามข้อบังคับของพระราชบัญญัติอาคารชุด และพระราชบัญญัติควบคุมอาคารครบถ้วนหรือไม่ โดยมีข้อควรพิจารณาหลัก ๆ ดังนี้

  • ใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดฯ ส่วนใหญ่โครงการฯ จะต้องได้รับการอนุมัติรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ก่อนจึงจะยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดฯ ได้ โดยผู้สนใจสามารถสอบถามได้จากฝ่ายขายโครงการฯ นั้น
  • การจดทะเบียนเป็นอาคารชุด มีผลในด้านกรรมสิทธิ์ในห้องชุด การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม การตั้งนิติบุคคลอาคารชุด ปัจจัยเหล่านี้ทำให้คอนโดฯ มีความแตกต่างจากอะพาร์ตเมนต์ และทำให้ผู้ซื้อสามารถถือครองกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมในโครงการฯ นั้น ๆ ได้
  • กฎหมายควบคุมอาคารด้านความปลอดภัย นอกจากจะส่งผลโดยตรงต่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยในระยะยาว ยังแสดงให้เห็นถึงความรับผิดชอบของเจ้าของโครงการที่มีต่อชุมชนข้างเคียง โดยโครงการจะต้องมีรายละเอียดแผนการปฏิบัติตามกฎหมายควบคุมอาคารด้านความปลอดภัย อาทิ ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบระบายอากาศ ระยะร่นของอาคาร ระบบบำบัดน้ำเสียก่อนปล่อยลงสู่ทางระบายน้ำสาธารณะ เป็นต้น
  • การกำหนดแนวร่นอาคารวัดจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ โครงการที่มีอาคารติดกับถนนสาธารณะต้องมีระยะร่นของอาคารจากกึ่งกลางของถนนสาธารณะนั้นตามความกว้างที่กำหนด โดยแตกต่างกันไปตามความกว้างของถนนที่โครงการตั้งอยู่

นอกจากนี้ เมื่อแบ่งตามประเภทคอนโดฯ แบบไฮไรส์ (High Rise) และคอนโดฯ แบบโลว์ไรส์ (Low Rise) ยังมีข้อกฎหมายควบคุมที่แตกต่างกันออกไป ดังนี้

คอนโดฯ โลว์ไรส์ (Low Rise)

  • การกำหนดที่ว่างภายนอกอาคาร โครงการที่สูงไม่เกิน 8 ชั้น ต้องมีที่ว่างภายนอกอาคารไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร
  • ระยะร่น กำหนดไว้ว่าโครงการฯ ที่มีความสูงไม่เกิน 8 ชั้น ด้านที่ชิดกับที่ดินอื่นจะต้องทำช่องเปิด ประตู หน้าต่าง ช่องระบายอากาศ หรือที่ริมระเบียงชั้น 2 ลงมา หรือคอนโดฯ ที่สูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องมีระยะห่างจากเขตที่ดินอื่นไม่น้อยกว่า 2 เมตร และสำหรับชั้นที่ 3 ขึ้นไปหรือสูงเกินกว่า 9 เมตรแต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร

คอนโดฯ ไฮไรส์ (High Rise)

  • การกำหนดที่ว่างภายนอกอาคาร กฎหมายกำหนดไว้ว่าคอนโดฯ ที่เป็นอาคารขนาดใหญ่หรือสูงเกิน 23 เมตรขึ้นไป หรือที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคาร
  • ข้อกำหนดด้านความปลอดภัยในการก่อสร้าง ในการกำหนดระยะร่นของโครงการที่มีความสูงเกิน 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยรวมกันทั้งหมดตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องมีระยะห่างจากที่ดินผู้อื่นมากกว่า 6 เมตรขึ้นไป
  • ความกว้างของที่ดินด้านหน้าอาคารและขนาดถนน ที่ดินด้านหน้าโครงการจะต้องมีความกว้างของที่ดินหน้าอาคารและมีขนาดของถนน ดังนี้
    • อาคารที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร จะต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่กว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร
    • อาคารที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร
    • ที่ดินด้านที่ติดถนนสาธารณะของที่ดินทั้งสองกรณี จะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนถึงบริเวณที่ตั้งของอาคาร และที่ดินนั้นจะต้องว่างไว้เพื่อใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้สะดวกด้วย

โครงการผ่าน “EIA” การันตีไม่กระทบสิ่งแวดล้อม

นอกจากกฎหมายควบคุมที่แตกต่างกันไปของโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดฯ แล้ว โครงการทั้งสองประเภทจำเป็นต้องผ่านการอนุมัติรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment Report หรือ EIA) ซึ่งเป็นรายงานที่ภาครัฐและเอกชนจำเป็นต้องจัดทำขึ้นก่อนการก่อสร้างบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม และโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่แทบทุกประเภท โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อป้องกันไม่ให้โครงการก่อสร้างดังกล่าวก่อให้เกิดปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมที่จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจ สังคม และสุขอนามัยของชุมชนโดยรอบในระยะยาว ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้ทั้งในระหว่างทำการก่อสร้าง และหลังก่อสร้างแล้วเสร็จ

พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 ได้กำหนดไว้ว่า โครงการก่อสร้างขนาดใหญ่จะสามารถดำเนินการก่อสร้างได้เมื่อผ่านการอนุมัติ EIA แล้วเท่านั้น ผู้พัฒนาอสังหาฯ จึงมักนำผลการอนุมัติ EIA นี้มาเป็นอีกจุดขายเพื่อดึงดูดความสนใจและเสริมสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อตั้งแต่ก่อนจองซื้อ ว่าโครงการนี้สามารถดำเนินการก่อสร้างได้จริงแน่นอน ในขณะที่โครงการอสังหาฯ ใดที่ทำ EIA ไม่ผ่าน ก็ไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างต่อได้ แม้จะเปิดให้ผู้ซื้อจองไปก่อนหน้าแล้วก็ตาม จึงถือเป็นความเสี่ยงที่ผู้ซื้อต้องแบกรับไว้หากตัดสินใจเลือกจองและผ่อนดาวน์โครงการที่ยังไม่ผ่านการอนุมัติ EIA ซึ่งพร้อมที่จะถูกยกเลิกการก่อสร้างได้ทุกเมื่อ

สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่กฎหมายกำหนดให้ต้องผ่านการอนุมัติ EIA นั้น หากเป็นโครงการบ้านจัดสรรจะต้องมีพื้นที่ในโครงการมากกว่า 100 ไร่ หรือแบ่งแปลงที่ดินตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องทำ EIA จะต้องเป็นโครงการที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือมีจำนวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป ทำให้โครงการคอนโดฯ แบบไฮไรส์ (High Rise) ส่วนใหญ่จะต้องทำ EIA เพื่อประเมินผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมทั้งหมด ในขณะที่โครงการคอนโดฯ แบบโลว์ไรส์ (Low Rise) บางโครงการอาจไม่ต้องทำ EIA เลย

บทความที่น่าสนใจ

มาแรงรอบสัปดาห์

อัพเดทล่าสุด