ธุรกิจ การตลาด กลยุทธ์ ปัจจัย ทำเลคือปัจจัยสำคัญที่สุด

ตำราฝรั่งมีคำแนะนำเก๋ๆ ถึงหลัก 3 ข้อ ในการลงทุนซื้อบ้าน คือ

1. Location
2. Location
3. Location

ทำเล Location
              สำหรับคอนโดในเมือง(เฉพาะในกทม.) ควรเลือกทำเลใกล้ระบบขนส่งมวลชน คือรถไฟฟ้าBTS และรถใต้ดินMRT ยิ่งใกล้ยิ่งดี เหตุผลคงไม่ต้องอธิบายมาก ใครๆก็อยากได้อยู่บ้านใกล้รถไฟฟ้าทั้งนั้น เราจะพบว่า Developer ใส่แนวรถไฟฟ้าไว้ในโบรชัวร์เสมอ แม้ว่าความจริงจะอยู่ไกลโคตร ระยะที่บอกไว้ก็ไม่เคยตรงกับระยะจริง เช่น โครงการอยู่ห่างBTS 1 กิโลก็บอกห่าง 500 เมตร คือพี่แกเล่นวัดเป็นเวกเตอร์แบบระยะขจัด แต่ในความเป็นจริงเลี้ยวสิบแปดตลบกว่าจะถึงหน้าโครงการ เป็นต้น ดังนั้นห้ามเชื่อตัวเลขในโบรชัวร์เด็ดขาด 99.99% หลอกครับ พึ่ง Google Earth ดีกว่า หรือถ้าเราอยู่ที่สถานที่จริงจะเดินนับก้าวเอาก็ได้ ปกติคนเราเดิน 1 ก้าวยาวๆก็ประมาณ 1 หลาหรือ 90 cm. (เทคนิคนักกอล์ฟ อิอิ)
           ทำเลที่ใกล้รถไฟฟ้านั้นเป็นเรื่องสำคัญจริงๆนะครับ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีหลายโครงการขึ้นแข่งขันกัน โครงการที่ใกล้กว่าย่อมได้เปรียบ ระยะที่ใกล้กว่าย่อมหมายถึงความปลอดภัยที่มากกว่า ทั้งอยู่เองและปล่อยเช่า ลองนึกดูว่า หากจะเข้าบ้านทีต้องเดินเข้าซอยเปลี่ยวมืดผ่านฝูงจิ๊กโก๋ ต้องเสี่ยงตายต่อมอเตอร์ไซค์อีก10บาท กับอีกโครงการเดินจากรถไฟฟ้า10ก้าวถึงบ้าน เป็นคุณๆจะเลือกหลังไหนจริงไหมครับ 
            ระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้าที่ถือว่ารับได้ ของแต่ละคนไม่เท่ากัน บางคนเคยอยู่เมืองนอก เดินเป็นกิโลสบายมาก แต่สำหรับอากาศเมืองไทยไม่ได้หรอกครับ ทั้งร้อน ทั้งฝุ่น ผิวฟุตบาธห่วย บางคนเดิน100เมตรก็ลิ้นห้อยแล้ว สำหรับผมนั้นผมว่าห่างไม่เกิน 300 เมตรถือว่าใช้ได้ ไกลสุดอย่าให้เกิน 400เมตรละกันเพราะถ้าไกลกว่านี้ต้องพึ่งมอเตอร์ไซค์แล้วแหละ เมื่อไหร่ที่คุณรู้สึกว่านั่งมอไซค์ดีกว่าเดิน นั่นแปลว่าระยะห่างเกินไปแล้วครับ
           ปัจจุบันมีโครงการขยายรถไฟฟ้าหลายสาย นักลงทุนที่มองการณ์ไกล จะเล็งทำเลรถไฟฟ้าในอนาคตเหล่านี้ซึ่งปัจจุบันราคาถูกโดยหวังผลตอบแทน จากราคาที่จะขยับขึ้นไปเมื่อรถไฟฟ้ามาถึง ถ้าเก็งถูกก็รวยไป แต่ก็มีความเสี่ยงในแง่ที่อะไรก็ตามในประเทศนี้ ถ้าอยู่ในการตัดสินใจของนักการเมืองแปลว่า มันมีสิทธิ์จะเกิดหรือดับหรือย้ายแนวได้เท่าๆกัน ขึ้นอยู่กับผลประโยชน์ที่ไอ้พวกเหลือบเหล่านี้จ้องจะงาบอยู่
          นอกจากระบบขนส่งมวลชนแล้ว ระบบทางด่วนก็เป็นอีกปัจจัยที่อย่าลืมพิจารณา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมราคาสูงๆ การเข้าถึงทางด่วนได้ง่ายเป็นปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อเพราะคนรวยใช้ รถส่วนตัวมากกว่ารถไฟฟ้า
            จะเห็นได้ว่านักการเมืองสามารถเปลี่ยนเส้นทางคมนาคมได้ตลอดเวลา เพื่อให้ผลประโยชน์ที่พวกเขาต้องการ อาจจะเป็นคะแนนเสียง หรือค่าคอมมิสชั่น หรือเพื่อให้ผ่านที่ดินของพวกพ้องตัวเอง
ย่าน (Zone)
           นอกจากเรื่องรถไฟฟ้าแล้ว ย่านก็เป็นสิ่งสำคัญในการเลือกคอนโด คนรวยย่อมอยากอยู่ย่านคนรวย ส่วนคนจนนั้น..ก็อยากอยู่ในย่านคนรวยเหมือนกัน เอิ๊ก 
          ย่านคนรวยเหล่านี้มีลักษณะคล้ายกันคือ เคยเป็นย่านผู้ดีเก่ามาก่อน ไม่มีชุมชนแออัด ผังเมืองไม่ติดกฏหมายข้อจำกัดต่างๆ มีระบบการจราจรที่ดี ถนนหลักกว้างมีโครงข่ายถนนซอยย่อยเสริม เข้าออกได้หลายทาง ใกล้สถานที่สำคัญ มีรถไฟฟ้าและทางด่วนอยู่ใกล้ ย่านพวกนี้เวลาเราเข้าไปจะรู้สึกปลอดภัย สบายตาสบายใจ ร้านรวงต่างๆน่ารัก สวยงาม สะอาดสะอ้านน่าอยู่ ดังนั้นคอนโดมิเนียมในย่านไฮโซเช่นนี้ ราคาจะไม่ตกง่ายๆ มีแต่จะขึ้น
           ในกรุงเทพฯนั้นบริเวณที่ถือว่า ไฮโซที่สุด ชั่วโมงนี้ก็คงไม่พ้น สุขุมวิทตอนกลางแถบซอยทองหล่อ และแถวราชประสงค์ต่อเนื่องถึงซอยหลังสวน ชิดลม วิทยุรองลงมาก็เป็นย่านสาทร สีลม ซึ่งเป็นย่านธุรกิจแต่ก็มีคอนโดพักอาศัยอยู่เยอะ อีกย่านนึงที่ดี คือซอยอารีย์ พหลโยธินครับ
          ในการลงทุนซื้อคอนโดให้ชาวต่างชาติเช่าควรพิจารณาเรื่องย่านเช่นกัน เพราะชาวต่างชาตินิยมอยู่กันเป็นโซนๆ เกาะกลุ่มอยู่ใกล้กัน มีสังคมของตัวเอง เช่นคนญี่ปุ่น เกาหลี นิยมอยู่แถบสุขุมวิทช่วงซอย21ถึงทองหล่อ ส่วนแขกทั้งแขกอินเดียและแขกอัลจาชิร่า นิยมอยู่ช่วงซอยสุขุมวิท3ถึงซอย23 คนจีนคนไต้หวันชอบอยู่แถบรัชดา ฝรั่งชอบสีลม สิงคโปร์ชอบสาทร เราสังเกตได้ว่าย่านนี้เป็นชาติไหนโดยดูจากร้านอาหาร ร้านค้า สถานฑูตในละแวกนั้น ดังนั้นถ้าเราอยากได้ลูกค้าเช่าที่มีคุณภาพเช่นชาวญี่ปุ่นก็ควรเลือกลงทุน คอนโดแถบสุขุมวิท นะครับ แฮ่ 
การเปิดเผยตัว (Exposer)
          เราคงเคยนั่งรถไปตามถนนแล้ว อุ๊ย โครงการอะไรน่ะสวยจริง นี่แหละครับเรียกว่า exposer คือหมายถึงการถูกเห็นจากที่สาธารณะ การอยู่ใกล้ถนนใหญ่ หรือเข้าซอยนิดเดียว นั่งรถผ่านไปมาสามารถมองเห็นตัวตึกได้ คอนโดที่ exposer ดี ย่อมได้เปรียบในการเป็นที่รู้จักของผู้คน และในแง่การลงทุนให้เช่าเรื่องนี้สำคัญครับ คอนโดที่ exposer ดีจะมีลูกค้าอยากเช่ามากกว่าคอนโดที่อยู่ในซอยลึก วกวก ไม่มีใครเห็น แท็กซี่ไม่ผ่าน 
สภาพแวดล้อมข้างเคียง (Neighborhood)
          เรื่องนี้ก็เป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจลงทุนคอนโด แน่นอนว่าทำเลอย่างริมแม่น้ำ ติดสวนสาธารณะ อยู่ใกล้แหล่งธุรกิจ สถาบันการศึกษาชั้นเลิศ แหล่งช๊อปปิ้ง ห้างร้านใหญ่ๆ ย่อมเป็นผลดีต่อการอยู่อาศัย มีคุณภาพชีวิตที่ดี และส่งผลบวกต่อโครงการของเราในระยะยาว แต่สภาพแวดล้อมข้างเคียงประเภท สุสาน วัด สลัม อู่ซ่อมรถพ่นสี ชุมชนเสื่อมโทรม ปั้มน้ำมัน ปั้มแก๊ส สถานีไฟฟ้า เสาไฟแรงสูง เหล่านี้เป็นสิ่งที่ควรหลีกเลี่ยงหรือถ้าถูกใจทำเลนี้จริงๆ ควรเลือกห้องในทิศทางที่โดนผลกระทบจากสภาพแวดล้อมเหล่านี้ให้น้อยที่สุดครับ
          สภาพแวดล้อมที่เป็นที่ดินเอกชนนั้น มีโอกาสเปลี่ยนแปลงได้มาก ส่วนที่ดินราชการ วัด โรงเรียน พวกนี้มีโอกาสเปลี่ยนน้อยกว่าครับ ดังนั้นข้อควรระวังอีกอย่างนึงคือ พื้นที่ข้างเคียงรอบๆคอนโดเป้าหมายของเรา ตอนนี้มันอาจจะว่าง เป็นบ้านคน เป็นตึกแถว อย่าลืมว่า ไม่นานมันอาจจะเปลี่ยนเป็นตึกสูงขึ้นมาขนาบตึกของเราได้ จะขึ้นได้สูงแค่ไหนขึ้นอยู่กับกฏหมายอาคารในพื้นที่นั้นๆซึ่งผมจะเอามาเล่า ให้ฟังในบทต่อๆไปนะครับ
          การวิเคราะห์ทำเลเป็นเรื่องแรกในการพิจารณาเลือกคอนโดซัก หลัง ถ้าทำเลไม่ผ่าน ต่อให้ตัวอาคารสวยเริ่ดแค่ไหนก็ไม่ควรไปยุ่งกับมัน บางคนอาจจะสงสัยว่าทำไมดีเวลลอปเปอร์ถึงยันดันทุรังทำโครงการในทำเลแย่ๆ คำตอบก็คือ มันอาจเป็นที่ดินมรดกของเจ้าของเอง ต้นทุนต่ำ หรือซื้อที่ได้ถูก หรือเป็นพวกฟอกเงิน เลยหวังว่าเอามาทำโครงการแล้วจะขายได้ มันก็ขายได้แหละครับแต่ขายได้แต่ชาวบ้านที่หลงเชื่อห้องตัวอย่างสวยงาม หลงเชื่อคารมเซลส์ แต่จะมาหวังหลอกขายคนที่อ่าน blog นี้ คงไม่ได้ อิอิ
           ถ้าโครงการนั้นทำเลผ่าน เราจึงค่อยเริ่มมาพิจารณาดูตัวตึก ตัวห้อง ซึ่งเราจะมาสนุกกับการวิเคราะห์โครงการซึ่งผมจะเอามาเล่าสู่กันฟังใน blog ต่อไปนะคร้าบ รับรองมันส์

ที่มา https://guru.thaibizcenter.com/articledetail.asp?kid=3195